Prova: OAB 46Ano: 2026Banca: FGV1ª faseVer caderno oficial
Enunciado
Lorena resolveu alienar um imóvel avaliado em R$ 2.000.000,00 para Marta. Para tanto, elas elaboraram uma minuta de contrato de compra e venda, especificando as partes, o bem, o preço e a forma de pagamento. Considerando a urgência da vendedora, que iria se mudar para o exterior, essa minuta foi impressa na casa de Marta e assinada pelas partes e pelas testemunhas Natália e Oscar.
Sobre a situação hipotética narrada, assinale a afirmativa correta.
- A
O contrato de compra e venda é válido, uma vez que, na presença de duas testemunhas, o instrumento particular poderia ser utilizado.
Comentário da alternativa A, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
O imóvel foi avaliado em R$ 2.000.000,00. O Art. 108, do CC exige escritura pública para os negócios jurídicos abrangidos pelo dispositivo quando o valor do imóvel supera trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Em 2026, o Art. 1º, do Decreto nº 12.797/25 fixou o salário mínimo em R$ 1.621,00, de modo que trinta salários correspondiam a R$ 48.630,00. O valor do imóvel excede amplamente esse limite. A presença de duas testemunhas no instrumento particular não substitui a escritura pública exigida para a validade do negócio.
- B
O contrato de compra e venda é nulo, por desobediência de sua forma, mas poderá ser convertido em promessa de compra e venda.
Comentário da alternativa B, correta.
Comentário
A alternativa está correta.
Como o imóvel vale R$ 2.000.000,00, a compra e venda definitiva está sujeita à forma pública exigida pelo Art. 108, do Código Civil. A ausência da forma prescrita em lei torna o negócio nulo, conforme previsto no Art. 166, IV, do Código Civil.
Isso não impede a conversão do negócio. O Art. 170, do Código Civil permite que o negócio nulo subsista como outro negócio quando contiver os requisitos deste e for possível supor que as partes o teriam querido se conhecessem a nulidade. Além disso, o Art. 462, do Código Civil dispensa o contrato preliminar da forma exigida para o contrato definitivo, exigindo-lhe os requisitos essenciais.
Como a minuta identifica as partes, o imóvel, o preço e a forma de pagamento, ela poderá ser convertida em promessa de compra e venda, desde que presentes os demais pressupostos da conversão.
- C
O contrato de compra e venda é anulável, por vício de sua forma, decaindo as partes do direito de promover a anulação no prazo de dois anos de sua celebração.
Comentário da alternativa C, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
A falta da forma pública exigida pelo Art. 108, do CC não torna a compra e venda simplesmente anulável. O Art. 166, IV, do CC qualifica como nulo o negócio que não observa a forma prescrita em lei.
Por isso, também não se aplica à hipótese o prazo decadencial de dois anos afirmado na alternativa: o ponto de partida está errado porque o vício é de nulidade, e não de anulabilidade.
- D
O contrato de compra e venda é anulável por vício de forma. A lei permite, entretanto, a sua convalidação caso haja o reconhecimento das firmas de todos os envolvidos no Ofício de Notas.
Comentário da alternativa D, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
O vício de forma produz nulidade, e não anulabilidade, conforme previsto no Art. 166, IV, do CC, em conjunto com a exigência do Art. 108, do CC.
Além disso, o Art. 169, do CC impede a confirmação do negócio jurídico nulo e afasta sua convalidação pelo decurso do tempo. O simples reconhecimento de firmas em cartório não transforma o instrumento particular na escritura pública exigida para a compra e venda definitiva.
Dispositivos legais
Veja abaixo os dispositivos de lei cobrados na questão.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 1º A partir de 1º de janeiro de 2026, o valor do salário mínimo será de R$ 1.621,00 (mil seiscentos e vinte e um reais).