Prova: OAB 42Ano: 2024Banca: FGV1ª faseVer caderno oficial
Enunciado
Mariana e Manuela celebraram contrato escrito de locação de imóvel urbano para fim residencial, pelo prazo de 30 meses. Decorrido o prazo previsto no contrato, Manuela, locatária, permaneceu no imóvel, e Mariana, locadora, periodicamente recebe e dá quitação dos aluguéis recebidos.
Sobre a situação de Mariana, passados três meses do prazo fixado no contrato, assinale a afirmativa correta.
- A
Está sujeita ao direito potestativo de renovação de Manuela, que poderá renovar por mais 30 meses o contrato.
Comentário da alternativa A, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
A permanência de Manuela no imóvel não lhe assegura o direito de impor à locadora um novo contrato com duração de 30 meses. É preciso distinguir prorrogação por prazo indeterminado de renovação por novo prazo determinado.
O Art. 46, § 1º, da Lei nº 8.245/91 disciplina a locação residencial ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses. Encerrado o prazo, se o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições.
Manuela permaneceu no imóvel por três meses, e Mariana continuou recebendo e dando quitação dos aluguéis. Houve, portanto, prorrogação por prazo indeterminado, e não a formação automática de outro período obrigatório de 30 meses.
- B
Tem a possibilidade de exercer denúncia vazia, garantindo à Manuela, pelo menos, o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel.
Comentário da alternativa B, correta.
Comentário
A alternativa está correta.
O contrato foi celebrado por escrito e pelo prazo de 30 meses, exatamente uma das situações abrangidas pelo Art. 46, §§ 1º e 2º, da Lei nº 8.245/91. Como Manuela permaneceu no imóvel por mais de 30 dias após o término do prazo e não houve oposição de Mariana, a locação se prorrogou por prazo indeterminado.
Nessa situação, a locadora pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo à locatária 30 dias para a desocupação. Trata-se de denúncia vazia, isto é, a retomada não depende da apresentação de uma causa específica, como a necessidade de uso próprio do imóvel.
O recebimento dos aluguéis após o fim do prazo evidencia a continuidade da locação, mas não impede Mariana de exercer essa faculdade. Ele não cria um novo contrato com prazo determinado nem elimina a possibilidade de denúncia prevista em lei.
- C
Não tem a faculdade de exercer denúncia vazia pois, em razão do prazo contratado inicialmente, somente caberá denúncia cheia.
Comentário da alternativa C, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
O prazo inicialmente contratado não impede a denúncia vazia; ao contrário, é justamente ele que permite aplicar o regime de prorrogação previsto em lei. O Art. 46, §§ 1º e 2º, da Lei nº 8.245/91 alcança os contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses.
Atenção à expressão “igual ou superior”: um contrato de exatamente 30 meses já está incluído nessa regra. Não seria necessário que Mariana e Manuela tivessem convencionado prazo maior.
Como a locação se prorrogou por prazo indeterminado após o encerramento do período original, Mariana pode denunciá-la sem apresentar uma causa específica, desde que conceda os 30 dias legais para desocupação. Portanto, é incorreta a afirmação de que, nas circunstâncias narradas, somente caberia denúncia cheia.
- D
Deverá renegociar as cláusulas contratuais com Manuela, e estabelecer um novo prazo, por não haver presunção de prorrogação contratual para o caso.
Comentário da alternativa D, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
Existe, sim, presunção legal de prorrogação para o caso. O Art. 46, § 1º, da Lei nº 8.245/91 determina que, nas locações residenciais escritas com prazo igual ou superior a 30 meses, a permanência do locatário por mais de 30 dias após o término do prazo, sem oposição do locador, faz presumir a prorrogação por prazo indeterminado.
A própria lei estabelece que essa continuidade ocorre com a manutenção das demais cláusulas e condições do contrato. Por isso, não é indispensável renegociar o aluguel, reescrever as cláusulas ou fixar um novo prazo para que a locação continue.
Mariana e Manuela podem negociar alterações, mas não são obrigadas a fazê-lo para evitar um suposto vazio contratual. A permanência de Manuela, acompanhada do recebimento dos aluguéis por Mariana durante três meses, já se enquadra na hipótese de prorrogação legal.
Dispositivos legais
Veja abaixo os dispositivos de lei cobrados na questão.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.