Prova: OAB 45Ano: 2025Banca: FGV1ª faseVer caderno oficial
Enunciado
A sociedade empresária Elétrica Passa Sete Ltda., por meio de seu administrador, ajuizou tempestivamente ação renovatória de locação não residencial referente ao imóvel onde está localizada a filial na cidade de Varginha, MG. Na petição inicial, a autora indicou as condições oferecidas para a renovação da locação, especialmente o novo valor do aluguel proposto.
Apresentada a contestação, o locador informou que recebeu proposta de terceiro para a nova locação em condições melhores do que aquelas propostas pela locatária na petição inicial, sendo o valor locativo do imóvel 12% maior do que o oferecido pela locatária.
Considerados os fatos narrados, assinale a afirmativa correta.
- A
O locador não pode apresentar na contestação proposta de terceiro para a locação, ainda que em condições melhores, diante do direito potestativo do locatário à renovação compulsória.
Comentário da alternativa A, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
Na ação renovatória, o locador pode opor a existência de proposta de terceiro em condições melhores. Conforme previsto no Art. 72, III, da Lei nº 8.245/91, essa é expressamente uma das matérias de fato que podem ser alegadas na contestação.
O direito à renovação não é potestativo em termos absolutos a ponto de impedir a defesa fundada em proposta de terceiro. A própria Lei de Locações disciplina como essa proposta deve ser comprovada e ainda confere ao locatário a possibilidade de aceitar as condições oferecidas. Portanto, a alternativa nega uma faculdade defensiva prevista de forma expressa na lei.
- B
A proposta de terceiro pode ser apresentada em documento público ou particular. Caso o documento seja particular e esteja com assinatura autenticada, é dispensável a intervenção de testemunhas.
Comentário da alternativa B, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
A autenticação da assinatura do terceiro não dispensa a assinatura de duas testemunhas na proposta. Conforme previsto no Art. 72, § 2º, da Lei nº 8.245/91, a prova documental da proposta deve ser subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas.
Portanto, ainda que a assinatura do proponente esteja autenticada, o documento sem a assinatura das duas testemunhas não atende à exigência legal. A alternativa atribui à autenticação um efeito de dispensa que a lei não prevê.
- C
O locatário poderá, em réplica, manifestar ao locador que aceita as condições apresentadas por terceiro para obter a renovação pretendida.
Comentário da alternativa C, correta.
Comentário
A alternativa está correta.
Conforme previsto no Art. 72, § 2º, da Lei nº 8.245/1991, se o locador apresentar proposta de terceiro em condições melhores, devidamente documentada, o locatário poderá, em réplica, aceitar essas condições para obter a renovação pretendida.
É exatamente a situação narrada: o locador afirma ter recebido proposta com valor locativo 12% superior ao oferecido pela locatária. A lei não obriga a locatária a perder imediatamente o ponto comercial diante dessa proposta. Ela lhe dá a possibilidade de igualar as condições apresentadas pelo terceiro e, com isso, obter a renovação. A alternativa reproduz essa faculdade.
- D
O ramo de negócio a ser explorado pelo terceiro proponente pode ou não ser o mesmo do locatário, desde que seja explorado continuadamente nos últimos três anos.
Comentário da alternativa D, incorreta.
Comentário
A alternativa está errada.
A Lei de Locações não permite que o terceiro proponente explore indistintamente o mesmo ramo de negócio da locatária. Conforme previsto no Art. 72, § 2º, da Lei nº 8.245/91, a proposta deve indicar claramente o ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.
A alternativa substitui essa proibição por uma suposta exigência de exploração continuada nos três anos anteriores, regra que não aparece no dispositivo referente à proposta de terceiro. O ponto decisivo é a diversidade do ramo, e não um histórico trienal de atividade do proponente.
Dispositivos legais
Veja abaixo os dispositivos de lei cobrados na questão.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
§ 2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.